Strona główna

Tag: #urbanistyka

Wiedza 5 m
28
Plan Ogólny — czyli „naprawmy chaos”, tworząc nowy chaos


Wytłumaczę, czym jest Plan Ogólny, po co go wprowadzono oraz jaka jest różnica między planem miejscowym, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego a warunkami zabudowy.

Bo przecież było całkiem dobrze, więc trzeba było coś poprawić. No i wyszło jak zwykle.

poniżej wycynek planu, gdzie pomieszane są wszystkie możliwe strefy koło siebie. 
Plan Ogólny
Do tej pory funkcjonowało studium uwarunkowań, na podstawie którego wykonywano miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Jeśli jednak dany teren nie miał planu miejscowego, to do każdej inwestycji trzeba było uzyskać warunki zabudowy, czyli słynne WZ-ki. Czas oczekiwania? Minimum trzy miesiące, a jak urząd miał lepszy humor, to tylko rok.


Problemem okazał się sam system wydawania WZ-tek. Na początku gminy często odmawiały ich wydawania, tłumacząc to innym przeznaczeniem terenu w studium. Tyle że studium nigdy nie było aktem prawa miejscowego, więc sądy zaczęły masowo uchylać takie decyzje. I wtedy rozpoczęła się prawdziwa urbanistyczna wolna amerykanka.


Każdy, kto miał kawałek działki i odrobinę fantazji, występował o WZ. A skoro analiza urbanistyczna potrafiła uzasadnić prawie wszystko — zwłaszcza gdy zatrudniło się odpowiednio „kreatywnego” specjalistę — to nagle obok domów wyrastały usługi, hale, magazyny i inne cuda współczesnej myśli przestrzennej. Bo przecież nic tak nie poprawia jakości życia jak warsztat samochodowy za płotem od ogródka.


Żeby ograniczyć ten chaos urbanistyczny — gdzie obok siebie można było znaleźć działkę rolną, przemysłową, usługową i mieszkalną — „mądrzy” politycy wpadli na pomysł stworzenia Planów Ogólnych. Tym razem miało być poważnie, bo Plan Ogólny będzie już aktem prawa miejscowego i ma wyznaczać, gdzie można budować, a gdzie nie.


Pomysł może i nawet sensowny. W teorii. Bo praktyka, jak zwykle, postanowiła pokazać swoją kreatywną interpretację rzeczywistości.


Plan Ogólny różni się od planu miejscowego tym, że zawiera jedynie ogólne informacje. Czyli mimo jego uchwalenia i tak nadal trzeba będzie występować o warunki zabudowy dla wielu inwestycji. Genialne uproszczenie systemu — dodano nowy dokument, ale stare procedury zostawiono, żeby nikt przypadkiem nie poczuł ulgi.


Co najlepsze, proceduralnie sporządzenie planu miejscowego zajmuje podobną ilość czasu co planu ogólnego, a technicznie wymaga może o 50% więcej pracy. Najwięcej czasu i tak zjadają urzędowe procedury, uzgodnienia i papierologia. Czyli zamiast po prostu wymusić sporządzenie planów miejscowych i poprawić przepisy ograniczające urbanistyczną twórczość freestyle’ową, stworzono kolejny poziom biurokratycznego RPG.


Efekt? Masowe składanie wniosków o WZ-ki „na wszelki wypadek”, zanim Plan Ogólny przypadkiem czegoś nie zablokuje. Urzędy zostały sparaliżowane, bo WZ wcześniej wydawano głównie doraźnie, a teraz nagle wszyscy rzucili się po decyzje, jakby rozdawali darmowe działki nad morzem.


Kiedy we wrześniu 2023 roku wprowadzono przepisy o Planach Ogólnych, zaczęło się najlepsze. Najpierw gminy próbowały zrozumieć ustawę. Potem w 2024 roku ruszyły procedury wyboru biur projektowych. Wszystko ciągnęło się miesiącami, a ponieważ termin uchwalenia planów wyznaczono do końca 2025 roku, większość gmin nie była nawet blisko zakończenia prac. Więc termin przesunięto do końca czerwca tego roku, a pewnie zaraz przesuną go znowu — bo skoro coś od początku było nierealne, to przecież najlepszym rozwiązaniem jest udawanie, że nadal się uda.
Poniżej mapa na zielono gminy z uchwalonymi planami, na pomarańczowo gminy które dały projekty do wglądu, a bez obramowania które jeszcze nie mają planu nadającego się do pokazania. 
Plan Ogólny
A trzeba pamiętać, że mówimy o wszystkich gminach w całej Polsce. Dlatego stwierdzenie, że reforma „nie została do końca przemyślana”, jest wyjątkowo delikatnym określeniem.

Na stronie poniżej można zobaczyć rejestr Planów Ogólnych:
dam kilka losowych przykładów poniżej, choć podejrzewam że różnego rodzaju kiki znajdziemy w całej Polsce. 

I wtedy zaczęło się prawdziwie wesołe projektowanie. Ponieważ rozporządzenia dokładnie określają algorytmy zapotrzebowania i chłonności terenów, gminy mają mocno ograniczone możliwości działania „na zapas”. Efektem są sytuacje, które wyglądają jak urbanistyczny generator losowy.

Przykład? W strefach mieszkaniowych wpisuje się tereny usługowe. Śmieszne? Tylko do momentu, aż ktoś odkryje, że na osiedlu domów jednorodzinnych nie może wybudować domu, ale za to bez problemu może powstać działalność usługowa.

Czyli wcześniej mieszkańcy i analiza urbanistyczna potrafili zablokować uciążliwe sąsiedztwo, ale teraz system potrafi uznać, że warsztat, magazyn albo usługi w środku osiedla to całkiem rozsądny pomysł.

Wcześniej znalazłem miejsce gdzie domki dosłownie są przeplatane z usługówką a podzielone działki pod budownictwo jednorodzinne były jako usługowe 7arów, ale nie mogę znaleść to wrzucam taki przypadek:
Plan Ogólny
Są też przypadki terenów już zabudowanych, które nagle oznaczono jako rolnicze — mimo wcześniejszych podziałów na działki budowlane i mimo że część domów już stoi. Widocznie budynki jeszcze nie wiedzą, że według nowego planu powinny być polem. SO teren rolny bez możliwości zabudowy, a działki podzielone, część domów już stoi, obok jest zabudowa mieszkaniowa, a w śrokdu pole. 
Plan Ogólny
Są również strefy, gdzie istnieją zabudowania, a pomiędzy nimi pola, więc granice wyznaczono chyba metodą „a może tak”. Bo nic tak nie świadczy o nowoczesnym planowaniu przestrzennym jak losowość przypominająca rzut kostką.
Plan Ogólny
Tutaj kolejny przykład gdzie na osiedlach zrobili grunty rolne (na zielono)
Plan Ogólny
Plany można zobaczyć w przystępnej formie na
https://rejestrplanowogolnych.pl/
Dzięki za uwagę, postaram się coś jeszcze wrzucić z branży architektonicznej o patologiach w projektowaniu. 
Obrazek zwinięty kliknij aby rozwinąć ▼
0.085245847702026