Ostatnio kupiłem swoje pierwsze mieszkanko. W marcu odebrałem klucze, obecnie mieszkanie jest na etapie wykończenia. Wielu moich znajomych pytało o proces, więc pomyślałem, że podzielę się doświadczeniami tutaj też.

Etap I - Przygotowania

Przygotowania wyglądały tak, że ustaliłem sobie budżet, zrobiłem listę rzeczy, których potrzebuję, a które mogę poświęcić. Mi to łatwo poszło, bo wiedziałem co mniej więcej chce.

- Łatwy dojazd do centrum warszawy, poniżej godziny i z maksymalnie jedną przesiądką.
- Cicha okolica.
- 2 lub 3 pokoje, żeby mieć oddzielnie salon i sypialnię.
- Rynek pierwotny.
- Na jaką cenę mogę sobie pozwolić i ile chcę dać maksymalnie za mieszkanie.

Oszczędności miałem prawie 300 tysięcy, więc wkład własny to nie był problem.

Etap II - poszukiwanie mieszkania

Zacząłem standardowo - wpisałem w google mieszkania na sprzedaż, Warszawa. Wyskoczyła mi masa ogłoszeń na różnych portalach od otodom po olx.

Wybrałem kilka mieszkań na Ursynowie, na Bemowie, na Pradze i na Bemowie. Zacząłem dzwonić i pytać. I tutaj pierwszy zgrzyt.

Ogólnie moja pierwsza rada, jeśli szukacie mieszkań z rynku wtórnego: szukajcie mieszkań bezpośrednio od właścicieli. Czemu? Pośrednicy bardzo często robią niewiele, a pobierają naprawdę wysokie marże. Czasem jest to 2%, czasem 5%, najwyżej chyba widziałem 10%. Niby nie dużo, ale jak sobie przeliczymy to wychodzi nawet kilkadziesiąt tysięcy, które idzie tak naprawdę do kieszeni pośrednika.

Etap III - cena

Wchodzicie sobie na ogłoszenie - mieszkanie 50m2, 3 pokoje, cena niecałe 900 tysięcy, od dewelopera. Brzmi super, cena od metra pojebana, ale takie mamy dzisiaj warunki. Bemowo.

Ale okazuje się, że to nie jest finalna cena. Otóż należy doliczyć jeszcze 45 tysięcy za miejsce postojowe oraz 20 tysięcy za komórkę lokatorską.

Czy była o tym informacja w ogłoszeniu? Nie. Na moją odpowiedź, że nie chcę ani komórki ani miejsca postojowego (nie posiadam auta) dostałem odpowiedź, że musi Pan kupić, bo na co im puste miejsca.

I niestety podobnie sytuacja wyglądała z innymi deweloperami. 

Ostatecznie znalazłem ładne mieszkanie w bloku na Białołęce Dworskiej. Cena zwaliła mnie z nóg - 620 tysięcy za 55m2 wraz z miejscem postojowym w podziemnym garażu. Okolica pełna lasów i parków. Wypizdów z dala od cywilizacji, ale łatwy dojazd wszędzie z PKP Płudy.

Dokonałem rezerwacji mieszkania, zapłaciłem zaliczkę (3500 PLN) i czas ogarniać kwestię umów.

Etap IV - umowa deweloperska i kredyt

Ogólnie ten proces jest banalnie prosty. 

Krok 1. Znajdźcie sobie doradcę finansowego. On wyszuka Wam najlepsze warunki kredytowe, udzieli rad na co uważać, itd. Pracują za darmo, bo to banki im płacą. Warto nawet przejść się po kilku różnych firmach, dobrać sobie takiego doradcę co Wam pasuje. Warto też sprawdzić czy firma zajmuje się również innymi kwestiami, np. ubezpieczeniami nieruchomości czy ubezpieczeniami na życie, które są absolutnie wymagane przez bank.

Krok 2. Zgłaszacie się do banku z informacją, że chcecie otrzymać kredyt hipoteczny. Dostarczacie dokumenty (zarobki, rodzaj zatrudnienia, itd, ogólnie doradca Was przeprowadzi przez wszystko jak za rączkę). Oni udzielają Wam wstępnej zgody i dalej trzeba im dostarczyć podpisaną umowę deweloperską.

Krok 3. Umowa deweloperska. Zatrudnijcie sobie prawnika. Kosztuje to kilkaset złotych, ale cytując moją prawniczkę "warto sprawdzić czy deweloper nie jest za bardzo bezczelny". Ogólnie często w umowach są zapisy typu powiększenie mieszkania o poowierzchnię pod ściankami (czego deweloper nie może zrobić, ale często robią, bo dzięki temu obniżają koszty karencji).

Rzeczy na które warto tutaj spojrzeć:
1. Czy zgadzają się wszystkie księgi wieczyste, tereny, jaką reputację i kondycję finansową ma deweloper, jakie są plany rozwojowe na sąsiednie działki oraz na całą dzielnicę, jakie ważne punkty znajdują się w okolicy.

To wszystko dostarcza Wam deweloper i bez tych dokumentów nie podpisujecie niczego. Ja np. dowiedziałem się z tych dokumentów o tym, że będą przerabiane rury kanalizacyjne, że będzie postawiona nowa linia tramwajowa czy że mam w bezpośrednim sąsiedztwie zakład karny ;) 

2. Jaką maksymalną różnicę na metrażu akceptujecie? Standardem jest 2% różnicy.  Wynika to z tego, że przy budowie mogą źle postawić ściankę i przesunąć ją o np. 2 centymetry względem planów albo po prostu tynku chlapną więcej. Z tego co się dowiedziałem od prawniczki to rzadko kiedy występują większe różnice i na ogół są spowodowane jakimś dużym błędem. W moim przypadku różnica na metrażu wyniosła 0.3 m2.

3. Jaka jest karencja za różnicę na metrażu - tutaj bardzo ważne. Ustalacie z deweloperem wysokość kary za różnicę na metrażu. Ale to jest broń obosieczna - jeśli mieszkanie będzie większe, to musicie dopłacić. Jeśli mieszkanie będzie mniejsze, to deweloper zwróci Wam część pieniędzy. U mnie ustaliliśmy cenę od metra, czyli 11200 złotych. Przy różnicy 0.3 m2 zwróci mi ponad 3000 pln.

4. Jak wysokie są kary za spóźnienie - jeśli deweloper nie odda Wam mieszkania do określonej daty możecie rządać odszkodowania bazując na tym zapisie.

5. Jak wysoka jest kara za zwrotu mieszkania do dewelopera - tutaj muszę trochę szerzej opisać - w momencie podpisania umowy, deweloper zgłasza nas do sądu rejonowego celem założenia księgi wieczystej. To takie 'roszczenie' sobie prawa do tego mieszkania. Deweloper nie może go odsprzedać komuś innemu w tym przypadku. Dlatego istnieje zapis, który chroni tutaj dewelopera. Np. gdyby coś poszło nie tak i bank nie dałby Wam jednak kredytu, to musicie się udać do dewelopera i podpisać dokument, gdzie zrzekacie się roszczeń do mieszkania.

6. Do kiedy musi nastąpić przepisanie aktu własności (w moim przypadku było to koniec przyszłego roku, ale w praktyce mam to przepisanie już ustalone na wrzesień).

Jak już podpiszecie umowę deweloperską to wracacie z nią do banku i praktycznie z miejsca macie decyzję finalną odnośnie kredytu.

Banki mają Was w dupie na tym etapie i nie zmienią umowy kredytu w żaden sposób. Natomiast warto ją również sprawdzić z prawnikiem, choćby po to, żebyście wiedzieli czy nie ma kary za przeniesienie kredytu (typu np. musicie spłacić marżę banku) czy jak wygląda kwestia zablokowania kredytu w przypadku utraty pracy (jest coś takiego) albo jak wygląda proces egzekucyjny.

Po podpisaniu umowy realizujecie przelew wpłaty własnej (w moim przypadku ustaliliśmy, że wpłacę niecałe 30% wartości nieruchomości czyli 200 tysięcy), dostarczacie bankowi dowód przelewu i bank uruchamia transze kredytu.

Warto też tutaj wiedzieć, że na początku spłacacie jedynie odsetki od uruchomionego kredytu. Kredyt będzie uruchomiony w transzach, ustalonych z deweloperem. W moim przypadku, ze względu na zaawansowany etap budowy, kredyt został podzielony na 3 transze.

Oznacza to, że jeśli wzięliście 500 tysięcy kredytu, ale pierwsza transza wyniosła 'jedynie' 100 tysięcy, to płacicie odsetki tylko od tych 100 tysięcy, a nie całości kredytu. Możecie sobie również opóźnić spłatę kredytu lub opóźniając podwyższenie raty uruchamiając kolejną transzę po spłacie poprzedniej. Bank musi dać Wam 30 dni przed zwiększeniem raty, więc jeśli uruchomicie transzę np. 5 dni po spłacie poprzedniej raty to podwyższenie odsetek będą mogli naliczyć dopiero miesiąc po następnej spłacie. Jest to drobny niuans, ale pozwala zaoszczędzić sporo pieniędzy.

Odnośnie tego procesu egzekucyjnego: warto rozmawiać z bankiem. Bank ma obowiązek Wam dać czas i możliwość uregulowania wszystkich zobowiązań. Ja na przykład mogę zawiesić kredyt na 6 miesięcy w przypadku utraty pracy. W praktyce jednak bank może mi to wydłużyć nawet do roku. Po tym czasie, jeśli nie znajdziecie pracy, to macie kolejny rok na sprzedanie mieszkania. Jeśli tego nie zrobicie to dopiero wtedy następuje proces egzekucyjny.

Bankowi zależy, żeby na Was zarobić, więc w ich interesie również leży, żeby Wam proces ułatwić. Proces egzekucyjny jest drogi i długi, i często nie wychodzi to bankowi na korzyść. Dlatego po prostu piszecie do pracownika banku, wyjaśniacie sytuację i tyle ;)

Tutaj podsumowanie wszystkich kosztów do tego momentu o których mnie nikt nie poinformował. Ostatecznie koszty tego etapu wyniosły mnie:
1. 600 złotych za prawnika
2. 250 złotych za notariusza przy podpisaniu umowy deweloperskiej.
3. Prawie 2000 złotych za wpis do księgi wieczystej (ta kwota jest wyliczana na podstawie Waszego metrażu. Opłaty będą dwie - przy podpisie umowy i tutaj jest to dzielone na Was i na dewelopera oraz druga - przy przenoszeniu aktu własności, wtedy płacicie całą opłatę, w moim przypadku będzie to prawie 4000 złotych).
4. 500 złotych za udzielenie kredytu hipotecznego.
5. 200 złotych za obowiązkowe ubezpieczenie na życie.

Łącznie około 3550 złotych.

Pamiętajcie też, że jeśli kupujecie mieszkanie z rynku wtórnego to dojdzie Wam jeszcze podatek od zakupu mieszkania, wynoszący 2% jego ceny. W przypadku zakupu od dewelopera tego podatku nie ma.

Etap V - odbiór mieszkania od dewelopera

Tutaj połączę trochę temat odbiorów od ekipy i od dewelopera.

W zależności od dewelopera etapy są dwa lub trzy. Jest to przedobiór (nieobowiązkowy, zwykle to po prostu dobra wola dewelopera), odbiór techniczy i odbiór właściwy aka odbiór kluczy.

W moim przypadku wyglądało to tak:

W styczniu dostałem zaproszenie na "przedodbiór". Jest to nieformalne zaproszenie, gdzie możemy wejść zobaczyć w jakim stanie jest mieszkanie, jakie są jego wymiary, itd. Na ogół tego etapu nie ma, jest to bardziej ukłon w stronę kupujących.

Tutaj taka anegdotka - miła Pani od BOKu dewelopera wyjaśniła mi, że to takie dni otwarte na które nie muszę przyjeżdżać. Chciałem zobaczyć, więc pojechałem tam z ojcem. Kierownik budowy nie był zachwycony, żeby nie powiedzieć, że był wkurwiony na miłą Panią z BOKu, bo liczył że przyjedziemy z inżynierem celem zrobienia protokołu już i zaznaczenia co jest do poprawy.

Zamówiłem odbiór mieszkania od inżyniera, pojechaliśmy tam tydzień później. Inżynier sprawdził wilgotność tynków, sprawdził czy podłogi i ściany są równe, sprawdził szyny i okna, itd. Sporządził cały raport, zdjęcia, spisaliśmy wsio z kierownikiem budowy i tyle. Ogólnie rzecz biorąc moje mieszkanie wymagało tylko drobnych poprawek. Miałem tylko jakieś odpryski na stolarce okiennej i w kilku miejscach wylewka na podłodze była krzywa.

Warto zaznaczyć: to był dopiero przedobiór. Odbiór techniczny był dopiero w marcu i większość z Was dopiero w tym momencie przyjechałaby z inżynierem. Dopiero ten odbiór techniczny zobowiązuje dewelopera do czegokolwiek. Mój deweloper zoragnizował te przedobiory po to, żeby zrobić nam poprawki wcześniej, żeby odbiór techniczny to była tylko formalność.

Na odbiorze technicznym ponownie przyjechałem z inżynierem, ten sprawdził tylko na podstawie protokołu czy wszystko się zgadza i czy wszystkie usterki zostały naprawione oraz czy nie pojawiły się nowe. Tutaj inżynier mi zwrócił uwagę, że często jest tak, że np. naprawiają nierówność w podłodze, ale za chwilę przez to wychodzi nierówność gdzieś indziej :)

W Waszym przypadku, po odbiorze technicznym deweloper będzie miał 30 dni na usunięcie usterek. I dopiero po tych 30 dniach możecie dostać klucze do mieszkania.

Na szczęście u mnie nie było problemów i mogłem od razu dostać klucze do mieszkania.

Całość wyniosła mnie:
1. Przedobiór - 850 złotych
2. Odbiór techniczny - 500 złotych

Łącznie: 1350 złotych. Doliczając poprzednie koszta, wychodzi już 4900 pln.

Etap VI - wykończenie mieszkania

Postanowiłem wynająć ekipę wykończeniową "pod klucz". Takich firm jest dużo, każda oferuje jakieś pakiety materiałowe i cenowe. Padł wybór na pewną firmę, podpisaliśmy umowę i już od miesiąca klepią mi mieszkanko.

Czy wyszłoby mnie taniej, gdybym zrobił wsio samemu? Tak. Jednakże jest kilka rzeczy, na które warto zwrócić uwagę:
1. Jeśli robicie coś samemu i coś spieprzycie to ubezpieczyciel ma prawo Wam odmówić odszkodowania (bo np. nie posiadacie uprawnień do robienia elektryki czy kanalizacji). To samo jest jeśli wynajmujecie "Pana Stasia" do remontu.
2. Każda zmiana w mieszkaniu (np. przesunięcie gniazdka, przesunięcie rur doprowadzających wodę czy dorobienie punktu świetlnego) robiona przez Was zdejmuje odpowiedzialność z dewelopera. Normalnie deweloper przez 5 lat jest odpowiedzialny za wszystkie uszkodzenia. W przypadku zmian zrobionych przez Was lub "Pana Stasia" ta odpowiedzialność spada na Was.
3. Przy zatrudnieniu ekipy, za wszystkie uszkodzenia, problemy w trakcie wykończenia odpowiada ekipa wykończeniowa. Posiadają oni ubezpieczenia oraz podbijają Wam wszystkie gwarancje.

Ostatecznie po rozmowach z prawniczką oraz znajomymi, ustaliłem, że faktycznie lepiej jest dopłacić i wziąć ekipę. Dzięki temu mam rękojmię na elektrykę i hydraulikę na 5 lat, a na zabudowy meblowe mam gwarancję na 3 lata.

Dobra, dobra, wszystko fajnie, ale ile to kosztuje? No i tutaj leży wampir pogrzebany bo... dużo :)

Ustaliłem sobie budżet 150 tysięcy na wszystko. Dziś już wiem, że wszystko wyniesie mnie bliżej 200-220 tysięcy :D

No więc tak:
1. Wykończenie mieszkania tj. podłogi, ściany, cała łazienka bez mebli, parapety oraz materiały wyniosły mnie 85 tysięcy złotych.
2. Zmiany lokatorskie, zabudowa (ścianka) prysznicowa oraz gładzie wyniosły mnie 20 tysięcy.
3. Oświetlenie (lampy) wyniosło mnie 3500 PLN.
4. Zakup i montaż półek wyniosło mnie 1000 PLN.
5. Zabudowa kuchenna na wymiar wyniosła mnie 35000 PLN.
6. Zabudowa łazienkowa oraz szafka pod umywalkę wyniosły mnie 7500 PLN.
7. Zabudowa przedpokoju z ukryciem liczników i bezpieczników oraz z pawlaczem i szafą na ubrania - 11000 PLN.
8. Sprzęt AGD - 18000 PLN
+ koszt prawnika, który spojrzał na umowę - 150 PLN :)
+ odbiór techniczny po zakończeniu prac - 800 PLN

Łącznie 181950 PLN

Etap VII - ubezpieczenia

Kolejnym krokiem po odbiorze mieszkania i ogarnięciu ekipy wykończeniowej czas na ubezpieczenie. I tutaj dla wielu z Was, w tym również mnie, pojawi się pierwszy zgrzyt.

Ogólnie ubezpieczyć mieszkanie powinniście od razu po otrzymaniu kluczy. Ubezpieczenie nieruchomości + OC. Bank będzie tego ubezpieczenia wymagał dopiero w momencie przeniesienia aktu własności, ale warto mieć to wcześniej.

To gdzie ten zgrzyt? Ano, ubezpieczalnie chętnie Was ubezpieczą, ale gdyby coś się wydarzyło to wstrzymają wypłatę odszkodowania do momentu podpisania finalnego aktu notarialnego :) Także to może być pewny problem, zwłaszcza jeśli możecie mieć finalne przeniesienie aktu własności nawet dopiero za rok (jak u mnie).

No dobra, to ile to kosztuje? Ubezpieczyłem nieruchomość na 800 tysięcy, a OC mam na 100 tysięcy. Łącznie kosztowało mnie to 370 złotych.

Do tego dojdzie jeszcze 170 złotych za ubezpieczenie ruchomości oraz zabezpieczenie od np. zbicia płyty indukcyjnej czy telewizora.

Łącznie 540 złotych.

Podsumowanie:

Podsumowując wszystko, łącznie cała impreza kosztowała mnie do tej pory ponad 800 000 złotych. Oczywiście dojdą jeszcze koszty dodatkowe typu: zakup wyposażenia mieszkania w Ikei czy innych Pepco, jakieś dodatkowe sprzęty.

Czy było warto? Tak. Policzyłem, że odkąd mieszkam w Warszawie, za wynajem mieszkań zapłaciłem przez ostatnie 10 lat ponad 300 000.

Czy mogłem zrobić wszystko taniej? Oczywiście że tak. Samo wykończenie mieszkania mogłem zrobić o 30-40 tysięcy taniej jakbym wybrał zabudowy z Ikei czy Leroy Merlin zamiast robić je na wymiar. Ale wiecie co, to moje mieszkanie. Więc postanowiłem robić je na full wypas tak, żebym czuł że to mieszkanie powstało z myślą o moich potrzebach.

Moje rady na sam koniec dla Was:
1. Sprawdźcie wszystkie dodatkowe koszta. Gdybym o nich wiedział wcześniej, to zupełnie inaczej bym podszedł do zakupu mieszkania. Oszczędziłbym sobie też wielu nowych siwych włosów.
2. Pilnujcie dewelopera i ekipy wykończeniowej za mordy. U mnie wyszło w trakcie prac, że większość rzeczy założonych przez ekipę wykończeniową było jednak niepotrzebnych. Nie trzeba było robić dodatkowych ścianek, żeby ukryć rurki od umywalki, można je było wgryźć w ścianę, itd.
3. Jak ustalacie sobie budżet to doliczcie do tego co zakładacie jeszcze z 30-40%.
4. Weźcie sobie większy kredyt hipoteczny. Wyjdzie Was to wiele taniej niż jak weźmiecie kredyt hipoteczny i później kosumencki na wykończenie. Niestety, w moim mieszkaniu pojawiły się problmy typu trzeba gładzie zrobić tu czy tam. Musiałem dobrać kredyt konsumencki. Dzisiaj wiem że taniej by było wziąć dodatkowe 50-60k więcej w kredycie hipotecznym.

Jeśli macie jakieś dodatkowe pytania to walcie śmiało w komentarzach. Postaram się udzielić Wam informacji odnośnie tego z jakich firm korzystałem, itd.

Wybaczcie też ewentualne błędy językowe czy składniowe. A teraz wypierdalam do pracy.